Инвестиции: студенческое жилье, дома для сдачи в аренду и дома престарелых в UK


Сейчас на рынке складывается ситуация, в которой инвесторы смогут дополнительно вложить около £700 млрд (~$887 млрд) в сферу студенческого жилья, доходных домов для сдачи в аренду и домов престарелых.

По достижении рынком фазы зрелости, для которой характерны максимальные цены, совокупная стоимость жилой недвижимости специального назначения [1]  в Великобритании может составить £880 млрд (~$1,1 трлн). Таким образом, она  увеличится в 4 раза по сравнению с настоящим моментом.


  • Специально построенное студенческое жилье: в настоящий момент его совокупная стоимость составляет £51,2 млрд (~$65 млрд); это наиболее сформировавшийся и ликвидный класс активов. 
  • Доходные дома для сдачи в аренду: сейчас их совокупная стоимость достигает £96 млрд или ~$122 млрд (<1% от стоимости всего частного жилья, сдаваемого в аренду, которое суммарно оценивается в £1,5 трлн или ~$1,9 трлн). По достижении рынком фазы зрелости его стоимость может составить примерно £550 млрд или ~$698 млрд. 
  • Дома престарелых: стареющее население увеличит совокупную стоимость сегмента с £120 (~$152 млрд) до £260 млрд (~$330 млрд).

 

Как говорится в недавнем отчете международной компании Savills, по достижении рынком фазы зрелости совокупная стоимость студенческого жилья, доходных домов для сдачи в аренду и домов престарелых должна достигнуть £880 млрд (~$1,1 трлн). Это почти в 4 раза больше нынешнего показателя, составляющего £223 млрд (~$283 млрд).  


Институциональные инвесторы уже довольно активно работают в сегменте аренды жилья для студентов-очников, молодых специалистов, работающих семей и домов престарелых. При этом, по мнению экспертов Savills, рынок жилых активов, находящихся в собственности крупных профессиональных инвесторов Великобритании, всё еще находится на ранней стадии развития и открывает как инвесторам, так и девелоперам широкие возможности для роста. 

 

Согласно прогнозам Savills, объемы инвестиционной активности должны существенно увеличиться по мере адаптации инвесторов к новым демографическим и экономическим условиям, а также к характерным для рассматриваемого сегмента особенностям в сфере проектирования и управления. 

  

«Общим для всех этих сегментов рынка является признание того, что вложение средств в жилую недвижимость имеет огромный потенциал для инвесторов, особенно для тех, кто стремится к получению долгосрочного дохода», – утверждает Лоуренс Боулз, аналитик Savills.  

  

«Инвесторам довольно сложно игнорировать фундаментальные демографические и экономические изменения, явно оказывающие положительное влияние на развитие рассматриваемых сегментов. Интерес со стороны институциональных инвесторов будет расти по мере того, как данные классы активов продолжат формироваться и демонстрировать положительную динамику развития». 


  

  

Студенческое жилье

(PBSA - Purpose Built Student Accommodation) 

Доходные дома 

(BTR – Build-to-Rent) 

Дома престарелых 

Размер и потенциал 

Целевой рынок 

Студенты-очники 

Семьи, снимающие жилье в частном секторе

Старше 75 лет 

Размер целевого рынка (2019 г.) 

1 844 500 

5 202 700 

5 693 800 

Текущее предложение (ед) 

640 000 

30 400 

1 193 000 

Предложение по достижении фазы зрелости рынка (ед.)

640 000 

1 740 900 

1 731 600 

Текущая стоимость сектора (£ млрд, 2019 г.) 

51,2 (~$65 млрд)

9,6 (~$12 млрд)

121 (~$153 млрд)

Стоимость по достижении фазы зрелости рынка (£ млрд, 2019 г.) 

51,2 (~$65 млрд)

543,6 (~$690 млрд) 

265,6 (~$336,9 млрд)

Инвестиционный рынок 

Инвестиции в 2018 г. (£ млрд) 

3,1 (~$4 млрд)

2,6 (~$3,3 млрд)

1,3 (~$1,6 млрд)

Средние инвестиции в

2015-2017 гг. (£ млрд) 

4,7 (~$6 млрд)

2,3 (~$2,9 млрд)

  

 Источник: Savills Research 

  

Студенческое жилье – полностью сформировавшийся сегмент? 


Сегмент специально построенного студенческого жилья (PBSA) является наиболее сформировавшимся и ликвидным из всех сфер рынка недвижимости специального назначения. По оценкам Savills, сегодня он суммарно оценивается в £51,2 млрд (~$65 млрд).  

  

Конечно, существенное давление на активность на данном рынке оказывает озабоченность по поводу Brexit. В 2018 г. инвесторы вложили в британское PBSA £3,1 млрд (~$4 млрд), что на -19% меньше, чем в 2017 г., однако цена 1 места в студенческом общежитии остается весьма высокой – на уровне £90.000 (~$114.000). Ожидается, что в этом году на рынке будет представлено примерно 35.000 мест общей стоимостью £3,5 млрд (~$4,4 млрд). 

  

Объем предложения на данный момент составляет 640.000 мест, а общее количество студентов за последние 5 лет увеличилось на +9,7% и достигло примерно 1.844.500 человек – несмотря на озабоченность по поводу Brexit и конкуренцию со стороны программ профессиональной стажировки. При этом студенты из ЕC составляют всего 7% от общего количества учащихся, а заметная в последнее время риторика по поводу иммиграции указывает на существование определенного потенциала для увеличения спроса на обучение в Великобритании со стороны жителей США, Китая и Индии, который сможет компенсировать любое падение аналогичного спроса со стороны граждан ЕС. 

  

Укрупнение портфеля, наблюдающееся в течение последних 5 лет, означает, что в рассматриваемом секторе доминируют несколько специализированных игроков. Поскольку в некоторых сегментах британского рынка PBSA уже достигнут максимальный объем предложения, эксперты Savills предполагают, что более крупные инвесторы начнут обращать внимание на менее зрелые рынки континентальной Европы, такие как Италия, Испания и Португалия, где, согласно прогнозам, спрос должен подогреваться растущим количеством студентов, предпочитающих жить вне дома. 

  

Доходные дома для сдачи в аренду – огромный потенциал для роста 


Жилье, построенное для сдачи в аренду (BTR) – это намного более новый сегмент с огромным потенциалом и множеством возможностей для новых участников. По оценкам экспертов Savills, в настоящий момент его совокупная стоимость составляет £9,6 млрд (~$12 млрд), а по достижении зрелости рынка она достигнет £550 млрд (~$698 млрд) благодаря предоставлению жилья более чем 1,7 млн семей.  

  

Нынешняя доля рассматриваемого рынка составляет менее 1% от общего объема жилья, арендуемого в британском частном секторе, который эксперты Savills оценивают в 1,5 трлн (~$1,9 трлн). Большая часть этой недвижимости принадлежит индивидуальным домовладельцам, приобретающим жилье для сдачи в аренду, т.е. представителям социальной прослойки, на которую оказывают существенное давление недавние изменения в налоговой и нормативно-правовой сфере. По оценкам специалистов, с момента введения 3% надбавки к гербовому сбору, взимаемому с владельцев дополнительного жилья, домовладельцы уже погасили 120.000 ипотечных кредитов, взятых для последующей сдачи жилья в аренду [2]. Эта надбавка была введена в апреле 2016 г., в период повышения спроса на арендуемые дома и квартиры, в частности – по причине постепенного свертывания программы помощи при приобретении жилья (Help to Buy), которая завершится к 2023 г. 

  

Как отмечают эксперты Savills, частная аренда не является для Британии чем-то новым, однако крупные институциональные инвесторы начали осваивать данный сегмент только в течение последних нескольких лет. Несмотря на сходство между PBSA и BTR активность сразу в обоих секторах проявляют немногие инвесторы (в частности, Goldman Sachs, Legal & General, M&G, Greystar и Aberdeen Standard), что открывает большие возможности для сочетания этих 2-х сфер. 

  

«Учитывая схожие проблемы в сфере строительства и управления, мы можем ожидать, что всё больше инвесторов будут диверсифицировать свои возможности таким образом, чтобы охватить весь спектр жилых активов специального назначения, – отмечает Питер Аллен, руководитель отдела рынков недвижимости специального назначения Savills. – Инвесторы, вкладывающие средства в студенческое жилье, имеют возможность активизировать свою деятельность и в сегменте доходных домов для того, чтобы использовать высокие показатели роста, достигнутые в  секторе с высокой фазой зрелости, обеспечивая благоприятные финансовые условия для максимального увеличения возможностей в более новом и менее зрелом секторе». 


Дома престарелых – жилье для стареющего населения 


Ожидается, что дома престарелых также должны продемонстрировать быстрый рост – и как вид собственности, и как класс активов. Институциональные инвесторы и инвестиционные фонды довольно активно работают на рынке домов престарелых, и масштабы этой активности стремительно растут. Рынок жилья для пенсионеров в настоящий момент только начинает развиваться, но уже оценивается в £120 млрд (~$152 млрд).  

  

Большинство из существующих 730.000 единиц жилья в домах престарелых в Великобритании – это социальное жилье гостиничного типа, возведенное на базе безвозмездного финансирования в 1970-80-х гг. Остальные же в основном представляют собой здания, построенные специализированными домостроительными компаниями типа McCarthy & Stone, которые в последнее время начали сдавать помещения в своих комплексах в аренду. 

  

«Правила игры в данном сегменте всё еще формируются, и сейчас мы буквально наблюдаем рождение нового рынка, более подходящего для инвестирования, – подчеркивает Крэйг Вуллам, руководитель отдела здравоохранения Savills. – Демографическая ситуация и стареющее население с большими запасами средств будут поддерживать спрос на жилье, построенное и используемое с учетом индивидуальных потребностей». 

  

Учитывая только тех людей, которым на данный момент уже исполнилось 75 лет и больше, эксперты Savills прогнозируют, что по достижении фазы зрелости общий объем сегмента домов престарелых может достичь 1,7 млн жилых помещений, т.е. вырасти на +138% по сравнению с текущим моментом времени. 

  

В состав этого дополнительного фонда будет входить жилье, приобретаемое на рынке, у посредников и арендуемое частными лицами. Подобное сочетание различных типов недвижимости существенно влияет на стоимость рассматриваемого жилья. По оценкам специалистов, по достижении фазы зрелости совокупная стоимость объектов британского сектора жилья домов престарелых может увеличиться более чем в 2 раза – до £260 млрд (~$330 млрд). 

  

Для сравнения – согласно расчетам экспертов Savills, совокупная стоимость жилья, находящегося в собственности у людей старше 65 лет или занимаемого ими, составляет более $1,6 трлн. 


 

 [1] Под жилой недвижимостью специального назначения в данном пресс-релизе понимается студенческое жилье, доходные дома и дома престарелых. 

[2] Согласно анализу британских финансовых данных, проведенному экспертами Savills (апрель 2019 г.).




0 Комментариев

Чтобы оставлять комментарии, необходимо войти в аккаунт

Колонки

Дискурс по поводу монстра под названием “харассмент” давно вышел за пределы одного лишь харассмента

Есть ли среди ваших знакомых особа женского пола, чья личная жизнь постоянно искрит, как сброшенный на землю ветром провод высокого напряжения?

Высшее образование во всем мире — это как дорогой автомобиль: и роскошь, и в каком-то смысле средство передвижения.