"Подводные камни" перестройки дома в Великобритании
Несколько лет назад британские издания рассказывали трогательную историю британки, которая потратила 23 года своей жизни на перестройку дома XV века. В конце 60-х годов Мэри Сейвидж спасла исторический коттедж от сноса, разобрав его по кирпичику, и "перевезла" его за сто миль, в другое графство. Теперь, спустя годы, заботливо восстановленное здание служит мини-гостиницей, которой управляет её племянница.
В наше время исторические здания строго охраняются, а перестройка дома не становится делом всей жизни. Но любые строительные работы не обходятся без своих подводных камней. Мы побеседовали с экспертом по строительству в компании Luxury Development & Construction Германом Кудрявцевым, чтобы узнать, что нужно учитывать в первую очередь.
Без разрешения никуда
Возможно, вы захотели сделать перепланировку дома, что-то пристроить, надстроить этаж или и вовсе снести старое здание на приобретенном земельном участке и построить на его месте что-то новое. Ваши дальнейшие действия будут зависеть от того, идет ли речь о строительных работах в сельской местности или городской черте, и от правил, которые существуют в каждом отдельно взятом муниципалитете.
Но начинать всегда нужно с получения разрешения от местных властей (planning permission).
"Нельзя так, как, например, в России или Украине - сначала строят, а потом это как-то согласуют. Здесь надо сначала собрать документы. В муниципалитете есть специальный отдел, который выдает разрешения на строительство. Сначала вы задаете общие вопросы о том, что можно, а что нельзя, в каких рамках. Они выдвигают определенные критерии, а потом под те критерии, которые вы хотите, составляется официальная заявка", говорит Герман Кудрявцев, эксперт по строительству в компании Luxury Development & Construction.
Политика разных советов (муниципалитетов) на этот счёт может различаться в зависимости от региона, и каждый из них выдвигает специфические условия перестройки/перепланировки зданий.
Одобрение совета может понадобиться в таких вопросах, как материалы внешней отделки дома, ландшафтный дизайн, количество этажей, расположение и размер здания.
Тем не менее, как подчеркивает Герман Кудрявцев, наиболее жесткие требования выдвигаются именно в городской черте, особенно в Лондоне. Это, как правило, связано с сохранением архитектурных деталей охраняемых исторических зданий (так называемых Grade listed buildings).
"С некоторыми зданиями практически ничего нельзя делать. Очень аккуратно подходить, чтобы визуально этого не было видно. Мы сейчас, например, проводим строительные работы на High Street Kensington - делаем сзади подвал - там был сад, и мы на этом месте под землей буквально 40 квадратных метров пристроили. Разрешение на строительство пришлось получать два с половиной года. Очень много было согласований с советом", рассказывает он.
Что касается сельской местности, то, как отмечает издание Build it, местные советы ограничивают строительство домов с нуля, но гораздо более лояльно относятся к перестройке и перепланировке уже существующих зданий (например, превращению нежилой недвижимости в жилую). Тем не менее, вам могут отказать в выдаче разрешения в районах, где расположены национальные парки, зеленый пояс и природоохранные зоны.
Также стоит учитывать, что в последнее время некоторые местные советы стали ставить в качестве условия выдачи разрешения выплату "взноса" на улучшение местной инфраструктуры, например, дорог, парков и спортивных стадионов, пишет Build it. Сумма такого взноса может составлять от нескольких сотен фунтов до £20,000 и более.
Если вы покупаете участок с разрешением
Если вы сразу покупаете участок земли с разрешением на строительство, не забудьте проверить дату его выдачи. Срок действия таких разрешений составляет три года, и вы должны убедиться, что у вас есть достаточно времени для проведения необходимых строительных работ.
Кроме того, по словам Кудрявцева, разрешение на строительство на участке - еще не гарантия того, что вы сможете что-либо на нем построить.
"Прежде чем покупать, надо убедиться, что у вас не только есть разрешение, но и возможность сделать то, что в нем написано. Существует немало моментов, которые могут остановить стройку. Есть места, где нам продают участки с разрешением на строительство от совета, но мы понимаем, что не сможем ничего сделать. Где-то фундамент не позволяет, где-то соседи придирчивые, где-то деревья мешают", утверждает он.
Что будет, если я нарушу условия, указанные в разрешении?
Местные советы не церемонятся с теми, кто нарушает условия выданного разрешения (planning permission), утверждает Кудрявцев.
"Если кто-то на нас пожалуется - например, соседи - в любое время может прийти проверка. Сами строительные работы должны проводиться в соответствии с определенными стандартами, например, должны соблюдаться положения health and safety (туалет должен быть, работники должны ходить в касках, специальной обуви и т.д.). Если что-то нарушили, сначала придет письмо с предупреждением, могут оштрафовать. У нас был такой случай. В совете правила поменялись, в субботу нельзя было работать, но мы слишком поздно об этом узнали. И пришло письмо, что у нас штраф на пять тысяч фунтов, и что если еще одна такая жалоба будет, стройку просто закроют", рассказывает эксперт.
Забудьте финал "Вишневого сада"...
Как мы уже писали выше, покупка земельного участка, даже с разрешением, не означает свободу делать на нем все что вздумается.
В некоторых случаях ваши планы могут расстроить даже находящиеся под защитой закона деревья (особенно это справедливо для определенных районов Великобритании - так называемых conservation areas - природоохранных зон).
Еще одним подводным камнем может стать состояние здания, которое вы решили перестроить. Если недвижимость пустовала десятилетиями и находится в крайне запущенном виде, специалисты могут решить, что она уже не поддается перестройке и никак не может быть превращена в жилую.
Местные власти могут накладывать ограничения на расположение и размер нового здания. В частности, позаботиться о том, чтобы оно не слишком "выходило за рамки" старого объекта недвижимости, на месте которого оно строится.
Кроме того, выдавая разрешение на строительство, муниципалитет может вас о чем-нибудь попросить - например, расширить доступ к земельному участку или... поставить скворечники.
"Нас попросили это сделать на одном из наших объектов", рассказывает Кудрявцев.
"При этом разместить их за три месяца до начала строительства, чтобы птицы успели переселиться".
"Муниципалитеты буквально пишут нам пишут список того, что нужно соблюдать. Есть деревья, которые ни в коем случае нельзя срубать. Так что если мы, например, планируем расширять дом, надо учесть, что нам нужно от этого дерева 5-6 метров отступить. Есть специальная компания, которая занимается деревьями. Она знает все нормы, это их работа. Кроме того, сначала обязательно делается soil test - тест на плотность почвы. Может быть, от нас требуется еще что-то подсыпать или досыпать".
Строительство в городской черте имеет свои подводные камни, рассказывает эксперт. Вы можете столкнуться с капризной управляющей компанией (management company). Или иметь дело со зданием leasehold, владение которым осуществляется на правах аренды, - в таком случае вам придется многое согласовывать с лизхолдерами.
И, конечно, вне зависимости от того, делаете вы перестройку в городе или сельской местности, никогда не забывайте о соседях.
"При строительстве в городе иногда приходится заключать соглашение с соседями. Если вы строите в сельской местности, нужно, например, позаботиться о том, чтобы не закрывать им солнечный свет", говорит Кудрявцев.
"У нас был один проект, где трехэтажный дом продавался прямо с разрешением на строительство одного этажа, но мы понимали, что сосед может привезти компанию, которая будет отстаивать его права, то, что ему света не хватает. То есть нам просто не дадут ничего строить".
Поэтому, заключает эксперт, никогда не пренебрегайте помощью специалистов.
"М??, например, всегда приглашаем инженера (structure engineer), который проверяет фундамент и конструкцию здания. Потом приходят специалисты по свету, оценивают, насколько у соседей есть возможность подать на нас жалобу, что мы им закрываем солнечный свет. Документов много, но все это делается, как правило, через одну компанию. Эти специалисты нам не так уж дорого обходятся, но в результате мы уверены, что ничего строительству препятствовать не будет", говорит он.
[maxbutton id="18" ]
Калина Вылчева
Редактор новостей, журналист
Чтобы оставлять комментарии, необходимо войти в аккаунт
Совет эксперта
Многие рекрутеры сходятся на том, что употребление избитых, расплывчатых слов не дает кандидату выделиться из толпы
Татьяна Шапошникова, управляющий директор и юрист
С 7 декабря 2018 года Великобритания
Если вы сейчас в активном поиске работы, то лучшее решение – максимально использовать все известные каналы размещения вакансий.
0 Комментариев