Рост цен на элитное жилье в глобальных городах мира замедляется

• В 2018 г. Индекс жилой недвижимости премиум-класса в глобальных городах мира, недавно представленный компанией Savills (Savills World Сities Prime Residential Index, далее Индекс Savills), продемонстрировал рост на +2.3%.
• Темпы роста замедлились до 0,4% во второй половине года. Таким образом, цены остаются на высоком стабильном уровне.
• Самый значительный прирост цен (+9%) зафиксирован в Берлине, но только в Париже в 2018 г. увеличение стоимости премиального жилья в первом полугодии было больше, чем во втором.
• Гонконг по-прежнему остается самым дорогим городом мира: рост Индекса Savills  в 2018 г. составил здесь +7,3%, а за последние 10 лет: +199%.

Согласно данным последнего Индекса жилой недвижимости премиум-класса компании Savills, темпы роста цен на рынках ведущих мировых городов во второй половине 2018 г. значительно замедлились. Таким образом, по итогам прошлого года было зафиксировано самое незначительное увеличение цен с момента начала глобального финансового кризиса.

Эксперты Savills утверждают, что уровень цен на рынках премиальной жилой недвижимости ведущих мировых городов остается стабильно высоким. Среди городов, в которых в 2018 г. цены на элитное жилье по-прежнему росли, только в Париже этот рост имел место в период с июля по декабрь. 

В то же самое время в городах, где цены в прошлом году снизились, отмечаются признаки оживления рынка. Темпы падения цен во второй половине года замедлились, что свидетельствует о наличии тенденции стабильного роста. Исключение составляет Нью-Йорк – во второй половине года цены на этом рынке «просели» более значительно, чем в первой, что объясняется избыточным объемом предложения в сегменте элитных новостроек. В то же время в Дубае снижение цен в течение года происходило достаточно стабильными темпами. 

В целом, в 2018 г. Индекс Savills вырос всего на 2,3%. При этом темпы роста замедлились до незначительных 0,4% во второй половине года. Для сравнения – по итогам 2017 г. рост индекса Savills составил 3,3% . Согласно данным исследования, рост арендных ставок в мировых городах также снизился, в результате чего доходность от сдачи в аренду премиального жилья достигла минимальных показателей за последние 10 лет  - 3,2%.

Софи Чик, директор, департамент мировых исследований (Savills World Research), отмечает: «Рынки премиального жилья в мировых городах сейчас входят в период более плавного, но стабильного роста, и мы не ожидаем повторения ситуации докризисного периода, когда процент годового роста цен выражался двузначными цифрами».

«Еще в 2007 г. благодаря глобальному росту благосостояния и конкуренции за трофейные активы в развитых и развивающихся городах мира наш Индекс премиальной жилой  недвижимости увеличился за год на 15,4%. Но поскольку сейчас прогнозируется замедление темпов роста, мы ожидаем, что самые состоятельные люди мира (high net worth individuals – HNWIs) будут стремиться к безопасным вложениям в стабильные активы на рынках недвижимости мировых городов, где они хотят жить и заниматься бизнесом. Это будет способствовать поддержанию стабильного уровня цен».

Что представляют собой основные драйверы развития рынков? Примеры отдельных городов.

Помимо примера ослабления рынка Большого Яблока (Нью-Йорка) основные темы, затронутые в исследовании, следующие: меры, предпринятые для замедления роста цен; Brexit, затормозивший развитие лондонского рынка, что привело к росту спроса на недвижимость более доступного ценового сегмента в материковой Европе; и продолжающийся рост экономики технологических городов Западного побережья США.

Согласно данным Индекса Savills, самый заметный рост цен на премиальную недвижимость (+9%) наблюдался в Берлине. Цены в Париже увеличились на +4,5%, в Мадриде – на +4,3%. В то же время стоимость премиального жилья в Лондоне снизилась на -2,7%. Однако в столице Великобритании, где темпы падения цен во второй половине 2018 г. замедлились на -0,7%, рынок постепенно выходит из состояния кризиса, приспосабливаясь к ситуации с Brexit.

Такие крупные азиатские города как Шанхай (+7,9%), Сингапур (+7,7%), Гонконг (+7,3%), Токио (+5,7%) и Шэньчжэнь (+4,8%) также оказались среди лидеров рейтинга, но во всех случаях в течение года рост ценовых показателей значительно замедлился ввиду эффекта от «охлаждающих» мер.

Цены в мировых столицах  - города представлены по убыванию стоимости кв.м.

Гонконг продолжает жить по своим собственным законам ценообразования, оставаясь на протяжении последних 10 лет городом с самой дорогой премиальной недвижимостью. 

Средняя цена премиальной жилой недвижимости в Гонконге сейчас находится на уровне €44,130 или $49,740 за кв.м, что на 50% больше чем в Токио, который расположился на втором месте рейтинга Savills. Четверку лидеров замыкают Нью-Йорк (€24,540 или $27,660 за кв.м.) и Лондон (€17,650 или $19,900 за кв.м.), соответственно. Шанхай, расположившийся на пятой позиции, обогнал Сидней, где цены в условиях действия «охлаждающих» мер, ужесточения условий кредитования и повышения налогов упали на -1,7%.

Такие мегаполисы как Сан-Франциско (+6,9%) и Лос-Анджелес (+1.9%), где цены выросли, тем не менее, значительно дешевле Нью-Йорка. Пока спрос на технологии продолжает стимулировать рост цен в Сан-Франциско, где объем предложения на рынке ограничен, в Лос-Анджелесе обеспокоенность по поводу волатильности финансовых рынков тормозит рост цен.

Колебания цен на нефть повлияли на ситуацию на рынках Москвы и Дубая, где цены за год упали на -4.6% и -6% (в долларовом выражении), соответственно. При этом арендные ставки в этих городах снизились приблизительно на -8% (в долларовом выражении).

Софи Чик считает: «Нет никаких сомнений в том, что представители самой обеспеченной  части населения планеты будут продолжать приобретать премиальную жилую недвижимость как часть инвестиционного портфеля в различных мировых городах. Одновременно такие объекты будут использоваться и как источник прироста капитала, и как место для работы и отдыха».

«Но поскольку растет число мировых городов, рынки недвижимости которых становятся все более зрелыми, остается все меньше предпосылок для стремительного роста цен в течение короткого периода времени. Поэтому мы ожидаем, что среди тенденций развития рынков премиальной жилой недвижимости в мировых городах в обозримом будущем возобладает именно тренд стабильного плавного роста».

«Конечно, будут и исключения из правил, так как появляются новые глобальные города или улучшаются экономические условия. Считается, что именно в европейских городах в ближайшее время будет наблюдаться самый активный рост цен, спровоцированный Brexit. В настоящее время цены в странах Европы весьма доступны, и к ним возвращается доверие покупателей, в частности, к таким рынкам, как Испания».