Татьяна Шапошникова: Весь процесс покупки недвижимости в Британии глазами юриста
[maxbutton id="18" url="http://thebusinesscourier.co.uk/konsultacii-online-2/" ]
The Business Courier часто пишет о том, как сложно купить недвижимость в Великобритании. Но на этот раз мы поговорили с экспертом по недвижимости Татьяной Шапошниковой, чтобы узнать, КАК это происходит на практике. И она рассказала нам то, о чём знают только британские юристы.
Татьяна Шапошникова:
В первую очередь нужно помнить о том, что весь процесс заключения сделки происходит между юристами продавца и покупателя. Он называется conveyancing. Есть такая особенность в английском праве, что продавец и покупатель очень часто не встречаются друг с другом. Покупатель дает инструкции своему юристу, продавец – своему. Они договариваются о цене через риелторскую компанию и к юристам уже приходят с готовыми условиями согласованной сделки.
Эти готовые условия перечисляются в документе, который называется memorandum of sale. Он обычно предоставляется риелторской компанией. Этот документ отправляется юристам обеих сторон, и после этого они выходят друг с другом на связь. Это первый шаг. Связавшись, обе команды юристов подтверждают, что получили инструкции от своих клиентов на условиях, указанных в меморандуме, и готовы к дальнейшим шагам. Дальше все зависит от того, кого мы представляем - продавца или покупателя.
Если мы представляем интересы покупателя
Первое, что мы делаем, - заключаем договор с нашим клиентом, получаем от него инструкции, связываемся с юристами продавца. После этого заказываем так называемые searches - своего рода расследование или исследование, определенные вопросы, которые мы отправляем, например, в земельный кадастр, в местный муниципалитет, местную службу коммунальных услуг. Это касается воды, газа, электросети и т.д.
Если недвижимость приобретается на основании leasehold, а не freehold, мы связываемся с компанией управления (management company). У любой leasehold property есть компания управления, которая управляет не только зданием, где находится наш leasehold (или обычные квартиры), но и окрестностями, в которых расположено здание. После получения всей необходимой информации и ответов из муниципальной организации, мы все эти данные анализируем.
Также на этой стадии мы советуем нашему клиенту-покупателю произвести строительный осмотр квартиры или дома. По-английски это называется "obtain a building survey". Иногда это делать не обязательно. Например, если речь идёт о новостройке. В этом случае вся информация предоставляется девелопером.
Если это не новостройка, а "вторичка" - недвижимость, которую продает частное лицо, то мы, конечно, советуем провести такой осмотр. После этого анализируем всю информацию, включая результаты building survey, и составляем так называемый отчет по титулу. Наша компания составляет этот отчет и на русском, и на английском языках. Главная версия - на английском, потому что она содержит все термины английского права, земельного права, основные нюансы, которые нужно понять покупателю, нашему клиенту. Русская версия - более client-friendly, понятна клиенту так как там мы пытаемся обычным русским языком объяснить какие-то сложные моменты английского земельного права.
Покупателю предоставляются эти две версии, где есть вся суммарная информация по исследованиям, которые мы провели. По титулу, продавцу, по району, где находится недвижимость и т.д.
Service charges. Если покупается leasehold, и мы получаем информацию от управляющей компании, в отчете также будут указаны service charge (оплата за поддержку здания), ground rent (сумма земельной аренды). Потому что в случае с leasehold вы не только покупаете недвижимость, но и платите так называемую земельную арендную плату за землю, на которой она стоит. Вся эта информация и содержится в отчете по титулу.
Иногда на этом этапе нам приходится вернуться к юристам продавца и запросить ответы у них. И когда только наш клиент всем доволен и ему все понятно, мы говорим юристам продавца, что готовы подписать контракт. Этот этап называется "exchange of contracts" - обмен контрактами. У нас - версия контракта, подписанная нашим клиентом. У юриста продавца - версия, подписанная их клиентом. Обе команды юристов созваниваются и подтверждают, что у них в наличии есть копии и оригиналы, подписанные их клиентами, и они контрактами обменялись. А мы даем гарантии, что в этот же день или утром на следующий день отправим оригинал документа, подписанный нашим клиентом. Очень часто наши клиенты не проживают в Британии или находятся в отъезде, заняты, так что мы подписываем контракт от имени клиента, по доверенности.
После подписания и обмена контрактами у клиентов появляется юридическая ответственность за соблюдение условий контракта. Ни одна из сторон после обмена контрактами не имеет права отказаться от сделки без серьезных финансовых последствий. Вы юридически повязаны.
Во время подписания и обмена контрактами юристы также договариваются о дате закрытия сделки. Закрытие может быть и в тот же день, и через неделю, и через 2-3 месяца. Это вопрос переговоров. Когда мы согласовываем дату закрытия сделки, она вписывается в контракт.
После этого юристы покупателя обязаны оплатить баланс - юристы продавца подтверждают получение денег, и если покупка - vacant possession, они должны в тот же день предоставить покупателю недвижимость. Если покупка совершается уже с квартирантом (tenant), то юристы продавца предоставляют документы перехода титула на нашего клиента, но квартирант там продолжает жить.
Если покупается недвижимость для проживания клиента, то в день закрытия сделки юристы предоставляют ключи и пустую квартиру/дом. После этого клиент может свободно использовать недвижимость.
Далее начинается этап "post-completion" - период оплаты гербового сбора
(stamp duty land tax)
и регистрации клиента в земельном кадастре как нового покупателя.[maxbutton id="18" url="https://bcexpert.uk/answers/categories/nedvijimost/" ]
0 Комментариев