Будущее брендированных резиденций: Спрос


Лица с высоким уровнем дохода и состоятельные выходцы из стран с развивающимися рынками продолжат стимулировать развитие рассматриваемого сегмента.


Источник: Savills World ResearchРынок расширяется географически  

Наш анализ текущего предложения и строящихся объектов показал более разнообразное географическое распределение, чем когда-либо прежде. Более четверти строящихся объектов находятся в Азиатско-Тихоокеанском регионе (27%), за ним следуют Ближний Восток и Северная Африка (23%), 14% в Европе и 13% в Латинской Америке. Что касается стран, то крупнейшие стройки за пределами США идут в ОАЭ, Мексике и Индонезии.


Следите за развивающимися странами

Брендированные резиденции могут предложить новое решение для жителей развивающихся стран, где сегмент жилой недвижимости развит еще не достаточно хорошо. Бренд обеспечивает комфорт, безопасность и узнаваемость.

В течение следующего десятилетия развивающиеся страны, по нашему мнению, будут обладать наилучшими перспективами внутреннего роста, что делает их серьезными претендентами на лидерство на рынке. ОАЭ, безопасный уголок Ближнего Востока, занимает первое место в этом списке претендентов и уже имеет самое большое количество строящихся объектов под известными брендами за пределами США.

Казахстан, Катар, Панама, Китай и Израиль реализуют сравнительно немного брендированных проектов, но у этих стран хорошие перспективы общего экономического роста, так что вскоре там появится новый спрос, а с ним и новое предложение. Девелоперы и операторы, которые не боятся стать первопроходцами, могут также присмотреться к новым рынкам Восточной Европы, а именно к Латвии, Словении и Словакии, или к Туркменистану, где пока вообще нет никаких объектов – ни завершенных, ни строящихся.


Источник: Savills World ResearchСмотрите, куда текут деньги

Направления, которые популярны среди лиц с высоким уровнем дохода, путешествующих по всему миру (особенно среди только что разбогатевших выходцев из развивающихся стран), – вот естественная база для дальнейшего развития брендированных резиденций. Тот, кто впервые получает возможность приобрести недвижимость за границей, доверяет прежде всего, известным брендам.

В 2017 году самый большой поток лиц с высоким доходом пришелся на Австралию. Большинство из них, скорее всего, осядет в Сиднее, потому что это основной бизнес-центр страны. В настоящее время там имеется только один проект с брендированными резиденциями, и поэтому Австралия – это рынок с огромным потенциалом роста.


Будущее рынка брендированных резиденций

По мере «созревания» рассматриваемого сегмента одного бренда становится недостаточно для получения дополнительной премии. Новые не-гостиничные бренды заставят владельцев отелей «побегать» в поисках прибыли.


Одного только бренда станет недостаточно для получения дополнительной премии на развитых рынках

Бренды генерируют самые большие наценки на новых направлениях и на развивающихся рынках, где жилой фонд пока не соответствует мировым стандартам премиального уровня. На зрелых рынках брендовая жилая недвижимость дает меньшую наценку, а недавние данные из Нью-Йорка свидетельствуют о том, что проекты с брендированными резиденциями фактически продаются дешевле по сравнению с объектами без бренда.

Например, 432 Park Avenue (без бренда) предлагает обслуживание и культурно-развлекательную инфраструктуру гостиничного уровня и успешно зарекомендовал себя как отдельный бренд.

Все более важную роль в качестве фактора, отличающего брендированные резиденции от конкурентов, будут играть не услуги, а инфраструктура. Бассейн, SPA-центр и услуги консьержа – все это теперь есть в любом жилом комплексе среднего и высшего класса, и одного этого уже недостаточно. В ответ на это операторы брендов строят отдельные здания, предлагая впечатления и ощущения, характерные именно для этого бренда. Гостиницы и резиденции бренда W компании Marriott International стали первыми ориентироваться на миллениалов (и еще более молодых людей): они предлагают рестораны с поварами-знаменитостями, бары и ночные клубы, которые привлекают не только посетителей, но и местных жителей. Бренд Six Senses фокусируется на здоровом образе "путешествий". Еще один бренд компании Marriott International, Luxury Collection, подчеркивает местоположение и уникальные особенности самих объектов недвижимости.


Новые бренды заставят гостиничных операторов «побегать» в поисках прибыли 

В сегменте брендовой жилой недвижимости доминируют гостиничные бренды, но другие марки тоже делают успехи. Крупнейший бренд на рынке – YOO, бренды автомобилей, модные дома и другие привлекательные торговые марки вскоре последуют его примеру.

Технологические корпорации, которые уже внесли сумятицу в автомобильную отрасль, могут стать новыми лидерами сектора. Они нацелены на инновации, у них сложились постоянные клиентские базы. Бренды продуктов питания и напитков класса люкс тоже могут сформировать интересное предложение и побороться за место под солнцем.


Гарантированные доходы от сдачи в аренду подвергнутся более пристальному контролю со стороны регулирующих органов

Исторически сложилось так, что многие девелоперы предлагают гарантированные доходы от сдачи в аренду брендированных резиденций. Это обязательные схемы аренды, в соответствии с которыми девелопер предлагал владельцам резиденций гарантированный доход за фиксированное количество лет. В условиях низкой процентной ставки такие схемы были основным пунктом продажи и способствовали росту популярности сегмента у инвесторов.

Сначала это предложение казалось заманчивым, но потом, когда срок этих соглашений истекал, владельцы резиденций редко получали тот же уровень дохода (во многих случаях девелопер включал его в отпускную цену). Сегодня гораздо меньше брендов спокойно относятся к рискам. Регуляторы тоже начали обращать внимание на эти схемы. Законодательство, сначала в США, а теперь и в Великобритании, рассматривает эти программы как схемы коллективных инвестиций и контролирует их так же, как и финансовые инструменты.

Как следствие, такие гарантии больше не предлагаются в связи с проектами в США, и другие рынки, скорее всего, последуют этому примеру. Агенты также не могут продвигать такие проекты на этих рынках, даже если они находятся за пределами США или Великобритании.

В результате мы ожидаем, что схемы гарантированных доходов от аренды полностью адаптируются к новому законодательству. В некоторых случаях как обходной путь используется модель продажи с обратной арендой. Вопрос в том, что приобретает покупатель: недвижимость или источник дохода? Возможность так или иначе сдать приобретенное жилье в аренду, по- видимому, станет лучшей моделью для сегмента в будущем.



0 Комментариев

Чтобы оставлять комментарии, необходимо войти в аккаунт

Интервью

Известный журналист и телеведущий об одиночестве, поиске, сомнениях, Британии и будущем «плавильного котла» в Европе

Ребенок, попавший в детский дом, в неволю, деформирован серьезно. Это не розовая картинка: пришла мамочка, взяли в семью, и наступил хэппи энд. Это длительный и трудный процесс реабилитации.

Я не думаю, что учеба в частной британской школе – залог успеха.