Сколько заплатит покупатель: издержки при покупке и продаже жилья в мировых городах

Эксперты Savills сравнили на эквивалентной основе 15 глобальных мировых городов, чтобы проиллюстрировать, какими могут быть совокупные издержки владения и расходы при покупке дорогой недвижимости иностранцами, а также при ее дальнейшей перепродаже в течение 5 лет (см. заметку ниже).

«Расходы, связанные с покупкой и продажей недвижимости, а также ее содержанием во всем мире кардинально разнятся, особенно это касается издержек иностранных покупателей. В некоторых мировых городах, которые привлекают наибольшие объемы инвестиций, были введены дополнительные налоги для того, чтобы «охладить» внешний спрос» - отмечает Пол Тостевин, заместитель директора департамента мировых исследований (Savills World Research)

Покупка и продажа объекта недвижимости стоимостью 2 млн долларов США

Источник: Savills World Research 

Примечание: Согласно нашему сценарию, иностранный покупатель-нерезидент приобретает жилье стоимостью 2 млн долларов CША (что в Великобритании эквивалентно 1,5 млн фунтов стерлингов). Этот объект предназначен для использования в качестве второго дома на протяжении менее 9 месяцев в году в течение пятилетнего периода владения недвижимостью. В сценарии не учитывается рост цен, дабы избежать усложнений прогнозирования для каждого из городов.

Ванкувер опережает Гонконг по уровню издержек

Среди всех исследованных городов самые высокие расходы были зафиксированы в Ванкувере, Гонконге и Сингапуре. Во всех трех были введены дополнительные государственные пошлины для иностранцев.

Гонконг первым применил дополнительный 15%-й налог для иностранных покупателей в 2012 году. За ним последовал Сингапур, где в 2013 году была введена дополнительная пошлина (Additional Buyer’s Stamp Duty) в размере 15% для покупателей из-за рубежа, а в июле 2018 года этот налог вырос до 20%.

Ванкувер, где недавно увеличилась пошлина для иностранных покупателей с 15% до 20%, опережает Гонконг по совокупным издержкам. Кроме того, в городе также был внедрен ежегодный «налог на спекуляции» в размере 0,5%. Данным налогом ежегодно облагаются вторые дома, которые пустуют на протяжении 9 месяцев в году (6 месяцев с 2019 года). Этот налог значительно увеличил расходы на содержание. C 2019 года канадцы, проживающие за пределами страны, будут платить налог на 1% выше, в то время как иностранные инвесторы – на 2% выше.

За пределами первой тройки городов в Сиднее придется заплатить 4%-й дополнительный налог для зарубежных покупателей (Surcharge Purchaser Duty), введенный в июне 2016 года. Этот налог был увеличен до 8% в июле 2017 года.

Данные свидетельствуют о том, что такие сборы оказывают лишь ограниченное влияние на охлаждение рынков. Обычно наблюдается краткосрочное падение числа сделок, после чего рынок адаптируется к новым издержкам, и цены продолжают расти.

Некоторые крупнейшие мировые города, такие как Лондон, в настоящее время не взимают каких-либо дополнительных налогов или сборов с покупателей из-за границы. Тем не менее, в Великобритании введен дополнительный 3%-й гербовый сбор на вторые дома (даже если основное место жительства находится заграницей), который уплачивается как внутренними покупателями, так и иностранцами.

«В Москве также нет каких-либо специальных налогов для иностранных покупателей жилья, и как видно на графике выше, в целом, издержки при покупке минимальны (3,3-3,8%). Они включают оплату налога на имущество (ежегодно 0,3% от кадастровой стоимости для объектов этой ценовой категории) и агентскую комиссию при дальнейшей перепродаже (3-3,5% от стоимости объекта)» - подчеркивает Дмитрий Халин, управляющий партнер Savills в России 

Агентские комиссии

Налоги – это не единственные издержки. В некоторых городах комиссия агента составляет основную часть транзакционных расходов. Особенно выделяются американские города, где комиссия брокеров равна примерно 6% (оплачивается продавцом). Также стоит выделить Берлин, где комиссию в размере 7% платит покупатель. В Токио агентское вознаграждение в размере около 3% взимается как с покупателя, так и с продавца.

В российской столице агентская комиссия, как говорилось выше, составляет в среднем 3-3,5%, и оплачивает ее в подавляющем большинстве случаев продавец.

Период владения

Продолжительность периода, в течение которого жилье находится в собственности, также может оказать сильное влияние на уровень затрат. В США относительно высокие налоги на недвижимость делают содержание жилья более дорогим. Например, в Нью-Йорке и Сан-Франциско налоги на жилье составляют от 4,3% до 5,9% от стоимости покупки в течение пяти лет владения. В Токио этот показатель достигает 6%, при этом возможно снижение налога в зависимости от размера участка и типа постройки. Для сравнения: аналогичные издержки в Лондоне составляют всего 0,7% – собственники платят только фиксированную сумму ежегодного муниципального налога.

Для предотвращения спекулятивных сделок в Гонконге и Сингапуре очень короткий период владения жильем попадает под санкции. В Гонконге собственник уплачивает госпошлину (Sellers Stamp Duty) в размере от 10% до 20%, если продает свое жилье в течение трех лет с момента покупки (не применимо в вышеописанном сценарии). Подобная плата существует и в Сингапуре, где продажа жилья в течение трех лет облагается сбором в размере от 4% до 12% в зависимости от периода владения. 

В Москве ситуация следующая. Если объект недвижимости находится в собственности иностранного гражданина более 5 лет, то при продаже этого объекта с 1 января 2019 года налог на доходы бывший собственник платить не будет. В тоже время если объект находился в собственности менее 5 лет, то нерезидент заплатит налог 30%.   

Другие налоги

В целом, издержки, связанные с покупкой, продажей недвижимости и ее содержанием, могут значительно увеличить общие издержки. В некоторых городах сейчас наблюдаются более привлекательные цены по сравнению с другими центрами. Однако эти подсчеты не учитывают налог на наследство, который может применяться к частным лицам и доходить до 40%, как, например, в Великобритании. Кроме того налоги на доход от прироста капитала (Capital Gains Taxes), которые могут достигать 30% на некоторых рынках, также могут увеличить издержки при продаже.