5 советов, как разумно инвестировать в британскую недвижимость

Есть масса причин инвестировать в британскую недвижимость. Это и сила и стабильность рынка, и прибыльная отдача от вложений, и прозрачная правовая система, не говоря уже о приятном бонусе в виде большого количества проектов, на которых можно заработать. Но какие варианты инвестирования будут самыми разумными? И всё-таки стоит ли иметь дело с аукционами? Об этом мы спросили нашего постоянного эксперта по строительству Германа Кудрявцева из компании Luxury Development & Construction. 

Совет №1. Диверсифицируйте свои вложения

В отношении британской недвижимости работает простая логика - не откусывайте больше, чем можете проглотить. Британскую недвижимость нельзя назвать дешёвой, и крупные объекты чрезвычайно сложно реализовать. Кроме того, чем больше зависит от одного проекта, тем рискованнее вложение.

"Не вкладывайте во что-то одно", - предупреждает Герман Кудрявцев.

"Если у вас бюджет, например, 5 миллионов, то я бы рекомендовал разбить его и вложить в каждый объект недвижимости по 500-700 тыс фунтов, потому что недвижимость до 700 тыс уходит очень хорошо и пользуется спросом. А объект свыше этой суммы на сегодняшний день сдать или продать сложно.

"Кроме того, надо понимать, что чем меньше квадратных метров, тем больше будет спрос. Поэтому, собираетесь ли вы сдавать недвижимость в аренду или продавать её, квартиры и студии реализовать будет проще, чем, например, трехкомнатный дом (three-bedroom house).

"Квартира в 100 квадратных метров в Лондоне будет приносить в районе 3, 5 % годовых. А если она будет сдаваться не как квартира, а как четыре отдельные комнаты, то из неё можно выжать и 7, и 8, и 10 % годовых. Или, например, двухкомнатная квартира (two-bedroom flat) в той же столице будет приносить около 3,5 - 4 % годовых, а если это будут две отдельные студии, то доход может быть в полтора-два раза больше.

"Диверсифицируйте свои вложения. Ведь диверсификация также позволяет обезопасить свой капитал. Например, если у нашей компании есть бюджет в несколько миллионов, мы покупаем несколько квартир в разных комплексах. И когда спустя 2-3 года подводим итоги, то получается, что какие-то из них оказались более удачными в плане отдачи, а какие-то - нет. Но ведь нашим главным инвесторам важен общий результат. Их не будет интересовать, какой конкретно комплекс оказался более успешным, чем другой. Для них главное - чтобы каждый год они подсчитывали, и в среднем у них выходил высокий положительный баланс", - заключает он.

Совет №2. Забудьте о Лондоне и инвестируйте в студенческие апартаменты

Не все инвестиционные дороги ведут в Лондон. Некоторые лендлорды действительно включаются в погоню за так называемыми "hot spots" в британской столице - районами, которые, на их взгляд, имеют инвестиционный потенциал. И, возможно, они не прогадают. Но если вы хотите сделать надёжное вложение и получать стабильный доход, то можете остановить поиски на жилье для студентов.

"Студенческие апартаменты действительно пользуются спросом. Такого жилья не хватает, и в Британии была большая правительственная программа, которая привлекала средства именно на конвертацию существующего жилья в студенческие квартиры либо на их строительство. То есть правительство всячески стимулировало строителей и инвесторов, чтобы они строили студенческое жилье. Как правило, оно строится в небольших городах, рядом с большими университетами, где не хватает кампусов.

Студенческое жильё - это еще и отличный инвестиционный вариант, если у вас относительно небольшой бюджет. Есть предложения от 40-50 тыс фунтов, не больше, которые сразу идут с контрактом на аренду, и управляющая компания обязуется на 2-3 года, а то и на 5 лет в некоторых случаях, сдавать вашу недвижимость. Просто привязывается ваша карточка, и ежеквартально на неё капают деньги. По таким проектам доходность, как правило, составляет от 6 до 12 % годовых, и они в основном находятся за пределами Лондона. В таких городах, как Манчестер, Ливерпуль, Лидс", - говорит Герман Кудрявцев.

Совет №3. Покупайте "старое"

Одни собственники просто сдают готовую недвижимость в аренду и получают ежеквартальный доход. Другие - покупают участок земли и строят недвижимость сами, а потом продают. Но есть и третий, не менее доходный путь - купить старый объект, привести его в порядок и перепродать.

"Это всё еще актуально", - утверждает Герман Кудрявцев.

"Когда вы покупаете 'старое', вкладываете в него, например, 700 тыс фунтов, и доводите его до ума, с учетом всех расходов его стоимость в результате может увеличиться до миллиона. То есть 30 % вы на этом заработаете. И такая схема работает как для тех, кто просто хочет купить объект, добавить квадратные метры и продать, так и для целой прослойки инвесторов, которая приобретает недвижимость для последующей сдачи жилья в аренду", -говорит он.

Совет №4. Стройте сами

"Строить - выгоднее, чем покупать готовое. Если инвестор полностью строит объект сам, ему это обходится на 35 % дешевле, чем покупка такого же здания. Даже если он приобретает здание у другого девелопера, но на этапе строительства, это выходит где-то на 10-20 % дешевле, чем готовый объект",  - говорит эксперт.

Совет №5. Дважды подумайте, прежде чем покупать недвижимость через аукцион

Такой способ покупки недвижимости в Великобритании когда-то был очень распространен. И может показаться неплохой идеей с точки зрения цены и сейчас. Но, по словам Германа Кудрявцева, аукционы уже не так актуальны, как раньше, и инвестору стоит несколько раз подумать, прежде чем решиться на такой шаг.

"Надо понимать, что такое аукцион. Туда придёт много человек - и всё это ваши потенциальные конкуренты, акулы бизнеса, которые уже прицелились на тот или иной проект и ждут именно его. У них уже есть вся статистика по этому проекту, они видят порог безубыточности и могут, например, оценить, что если вложить в него 500 тыс фунтов, то можно заработать на нём 20 % годовых. Если 550 тыс - 15 % и так далее.

"Тут играет роль и разница в наших менталитетах. Англичане привыкли к небольшим доходам - их устраивает 10-15 %. У них, как правило, хорошая кредитная история, они берут заёмные средства в банке под четыре процента и получают отдачу в виде 10 %. Риски минимальные. А вот для русскоговорящих инвесторов интересные цифры начинаются от 20 % годовых и выше. Просто они привыкли иметь дело, например, с рублями - в рублях риски выше, но и доходность побольше.

"А на аукционе вашими конкурентами как раз будут англичане, которые будут поднимать планку до тех пор, пока цифры не станут показывать 10-15 % годовых", - подчёркивает Герман Кудрявцев.

"Не говоря уже о том, что у покупки через аукцион есть очень много подводных камней. Я бы сказал, что это покупка кота в мешке.

 Может так получиться, что вы потратите много денег - сделаете проектную документацию, заплатите юристам и так далее, а потом поймете, что проект - провальный. 

"У нас был такой случай - продавался объект за 2 млн 200 тыс фунтов с разрешением на строительство еще одного этажа. По документам выходило, что всё хорошо. Но мы отправили туда инженеров, они провели экспертизу, и оказалось, что конструкция не выдержит нагрузки второго этажа. Магазин, находившийся внизу, в свое время сделал перепланировку и тем самым ослабил всю конструкцию. Поэтому, даже если вы решили приобрести недвижимость через аукцион, нужно обязательно иметь кого-то, кто бы смог оценить, стоит этот проект своих денег или нет", - заключает он.