Недвижимость в Великобритании: практические советы при покупке

Как избежать ненужные издержки при покупке недвижимости? 

Вопрос: правда ли, что кроме денег на депозит надо как минимум £4,000 на дополнительные расходы? Очень часто получается, что рассчитывая на одну сумму люди платят совсем другую. Итак, за что не надо платить или если платить, то не переплачивать.

Stamp Duty Land Tax (SDLT) 

Начнем с Freehold, так как, если вы покупаете квартиру, вы не покупаете землю, которая принадлежит Freehold Landlord, то есть владельцу земли. Но так как дома обычно дороже, чем квартиры, основной позицией в бюджете будет гербовый сбор, то есть Stamp Duty.

В декабре прошлого года консерваторы сделали нам всем королевский подарок – реформу расчета гербового сбора. Теперь мы платим по скользящему тарифу:

• ничего на первые £125,000 стоимости недвижимости,
• 2% на следующие £125,000,
• 5% на следующие £675,000,
• 10% на следующие £575,000,
• 12% на следующие миллионы (то есть свыше £1,5 миллиона).

В данном конкретном примере, где стоимость недвижимости £250,000, нет никакой разницы между старым и новым гербовым сбором, но если бы вы покупали недвижимость, скажем, за £275,000, то заплатили бы £3,750 гербового сбора. То есть ничего на первые £125,000, и £2,500 – на следующие £125,000. Если бы вы приобрели недвижимость за ту же цену перед декабрем 2014 года, то заплатили бы £8 250.

Проверено на практике: оказывается, когда вы покупаете долю, то платите Stamp Duty только за стоимость вашей доли. То есть если вы покупаете долю стоимостью £100,000, то не платите никакого сбора и это уже определенные юридические тонкости.

Юристы

На втором месте в ваших расходах при покупке будет гонорар юристам. Сам гонорар не должен превышать £700 вместе с VAT на покупку «классической» недвижимости и £400–500 с VAT, когда вы покупаете Shared Ownership или Help to Buy от Housing Association, так как они продают недвижимость оптом, и все юридические бумажки просто размножаются под копирку. Если юрист не в состоянии назвать сумму гонорара или его гонорар больше, чем указано в договоре не подписывайте с ними договора.

Также не должны быть завышены Search Fees - то есть оплаты разным организациям на запросы во время проверки статуса недвижимости. Иногда эти оплаты завышаются, но они не должны быть больше 250–300 фунтов.

Ипотека

Следующая позиция в бюджете – оплаты, связанные с ипотекой. Никогда не делайте ипотеку через советников, рекомендованных продавцом или агентом.

Советник по ипотеке (Mortgage Adviser) должен быть ваш человек и вы заплатите около £300 независимо от того, получите вы ипотеку или нет, - такие правила, но если это ваш человек, он сделает все, чтобы вы ее получили. Некоторые банки берут свою оплату за предоставление ипотеки, которая добавляется к сумме кредита.

Естественно, если вам подобрали ипотеку, вы должны заплатить за отчет по недвижимости – Survey Fee, обычно в районе £300 максимум.

И последнее – Land Registry Fee, то есть оплата за регистрацию недвижимости на ваше имя в Государственном реестре - £270.

Пример:

При покупке freehold, скажем, на £250,000 ваши расходы будут по максимуму:

(£2,500 – Stamp Duty),указано в скобках, так как вы этот сбор не платите, если покупаете недвижимость как Shared Ownership

£700 – юристы,

£300 – Search Fees,

£300 – Mortgage Adviser,

£300 – Survey Fee,

£270 – Land Registry Fee.

Всего: £4,370 или £1,870, если вы покупаете только долю в недвижимости.

Издержки на Leasehold

Когда вы покупаете квартиру, все сложнее, так как земля остается во владении третьего лица, которое зовется Freehold Landlord, и у вас с этим лицом завязываются контрактные взаимоотношения, которые зовутся, в свою очередь, Leasеhold, или долгосрочный договор аренды. Обычно такой договор заключается минимум на 99 лет, бывают договоры на 999 лет.

В случае Shared Ownership земля обычно принадлежит Housing Association, и оплата за аренду земли (Ground rent) включена в ваш Service Charge. Если вы купили квартиру классически, вы платите это отдельно, средняя статистическая сумма по Лондону – около £100 в год, но бывает и больше, в зависимости от того, где и когда третья сторона купила землю. Freehold можно покупать и продавать как инвестицию в недвижимость, эту информацию можно легко найти в интернете или аукционных каталогах.

Дополнительные оплаты при покупке Leasehold

Leasehold Supplement Fee - если вы увидите в черновике контракта эту оплату, расставайтесь с такими юристами решительно и беспощадно. Обычно это плата включается в основной гонорар, по сути это оплата за просмотр юридических документов.

Administration of SDTL Fee  - плата должна включаться в основной гонорар.

Maintaining Archives Fee - плата за содержание архива, обычно около £30.

ID Check Arrangement Fee - плата должна включаться в основной гонорар.

Processing and Admin of TT payment – обычнооколо£50. Это оплата в банк за то, что они делают трансфер большой суммы денег.

Fee for arranging Chancel Indemnity Policy – обычнооколо£20. Это страховка на случай, если церковь вам предъявит какие-либо претензии.

Share Certificate Fee – подготовка сертификата доли. Когда вы покупаете квартиру, ваше участие во владении землей оформляется в виде сертификата. Это обязательная статья ваших юридических расходов, обычно около £30.

Freeholder Notice Fee – один из способов, на которых зарабатывают владельцы земли. Оплата доходит до £200–300.

Notice payable to Management Company - когда вы покупаете квартиру, кто-то занимается уборкой общих помещений, ремонтом лифтов и т. д. Обычно это компания или Housing Association. При покупке вы им должны сообщить, что вы новый владелец квартиры, около £80.

Deed of Covenant Fee to Management Company - cоставление правильно оформленного нотариального акта для управляющей компании, около £60.

Deed of Covenant for Freeholder – то же самое, но для владельца земли, около £180.

Bankruptcy Search Fees – немного, обычно около £3. Должно быть включено в гонорар. Так же, как и ID Check Fee (около £4).

Информация в этой статье носит ознакомительный характер и предназначена для расширения кругозора, а не руководства к действию. Приведенные выше цифры, возможно устарели и должны быть проверены другими источниками.