В какую недвижимость вкладывать деньги в Британии, чтобы заработать

Несмотря на введение дополнительного гербового сбора в прошлом году и других неприятных новостей для владельцев второго жилья, недвижимость остается одним из самых доходных и популярных в Британии объектов инвестирования.

«Недвижимость всегда в цене, небольшой прирост идёт ежегодно, и такие вложения считаются самыми безрисковыми», говорит Герман Кудрявцев, эксперт по строительству в компании Luxury Development & Construction.

Рассказываем, в какие типы недвижимости сейчас вкладывать выгоднее всего и почему.

Если вы хотите стать лендлордом

Сдача жилья в аренду всегда была одним из самых распространенных вариантов вложения средств. Но на фоне обостряющегося жилищного кризиса и безумного спроса на жилье британские инвесторы пытаются найти более прибыльную и «креативную» альтернативу индивидуальной сдаче внаём (single lets), когда недвижимость (обычно – дом или квартира с двумя-тремя комнатами) сдаётся одному человеку или членам одной семьи.

Стали набирать популярность так называемые Houses of Multiple Occupation (HMO) и multi-lets – дома и квартиры, комнаты в которых сдаются сразу нескольким съемщикам (например, студентам). «Коммунальное» проживание уже вышло за пределы студенческих городов и входит в привычку у молодых профессионалов.

По оценке специализированного журнала Your Property Network, отдача от таких объектов может в среднем приносить инвестору в 2-5 раз большую прибыль, чем «классический» вариант сдачи жилья. Хотя он требует и более значительного вложения средств, многие инвесторы находят способы, в частности, такие как «совместное инвестирование» (joint ventures), которые позволяют войти в этот бизнес без большого стартового капитала.

Что такое HMO?

Согласно определению, которое даётся на дайте британского правительства, ваш дом будет считаться HMO, если в нём живут как минимум три съемщика, которые не являются родственниками, супругами и не живут в гражданском браке, либо съёмщики, которые делят между собой туалет, ванную или кухню. 

В частности, HMO называют дома, разделенные на небольшие квартиры-студии, дома/квартиры, которые совместно снимают несколько человек, не являющиеся членами одной семьи, а также хостелы и жильё для студентов. В случае с большим HMO (более трёх этажей и пяти съемщиков) лендлордам необходимо получать специальное разрешение в местном муниципалитете.

…И с чем его едят

Конечно, лендлорд, сдающий HMO или так называемые multi-lets (жильё, где живёт несколько съемщиков), имеет гораздо больше проблем, чем арендодатель single let. Если вы будете заниматься строительством и ремонтом сами, придётся учитывать такие нюансы, как планировка и дизайн, который бы отвечал вкусам вашей целевой аудитории. Неизбежны конфликты между съемщиками ?? растущий в геометрической прогрессии износ жилья. Кроме того, предупреждает Your Property Network, с вами согласится работать далеко не каждый агент по недвижимости… Всё это – дополнительные расходы и лишняя головная боль.

И, тем не менее, отдача от таких вложений стоит того, - подчёркивает Герман Кудрявцев.

«Например, квартира площадью 100 квадратов в Лондоне принесет 3, 5 % годовых от сдачи в аренду, а если та же квартира будет сдаваться как четыре отдельные комнаты, то можно выжать и семь, и восемь, и десять процентов», - говорит он.

Покупать или строить?

Перед каждым потенциальным лендлордом также неизбежно встаёт вопрос – строить самому с нуля или покупать уже готовое жильё. У каждого подхода есть свои плюсы и минусы, но первый вариант может быть более доходным, - утверждает Кудрявцев.

«Надо понимать, что если инвестор нанимает строительную компанию и строит сам, это выходит на процентов 35 дешевле, чем покупка того же здания. Также выгоднее покупать недвижимость у «чужого» девелопера, но на этапе строительства. Она может быть на процентов 15-20 дешевле, чем готовое жильё», - говорит эксперт.

«Если вы вкладываете в покупку готового жилья, то переплачиваете только за то, что оно готовое. На нем уже заработал девелопер, строители, все остальные. Выгоднее самим строить», - заключает он.

Студенты, студенты и еще раз студенты

Когда речь заходит о сдаче жилья сразу нескольким съемщикам, первыми на ум приходят студенты. И это абсолютно правильная логика. По словам Кудрявцева, в Англии существует спрос на студенческое жильё, и войти на этот рынок можно даже с относительно скромным бюджетом.

«У нас есть предложения от 45 тыс. фунтов – маленькие студии для студентов, и речь идёт не о Лондоне, Манчестере или Ливерпуле, а о более маленьких университетских городах. В Великобритании даже была специальная правительственная программа, которая привлекала средства именно на конвертацию существующего жилья в студенческие квартиры или строительство с нуля, потому что в некоторых городах не хватает жилья для студентов. Как правило, это кампусы, которые строятся недалеко от больших университетов», - объясняет он.

Покупка многоквартирного дома/превращение здания в квартиры

В 2015 году газета Daily Telegraph отметила, что HMO уступил место по доходности другим вариантам инвестирования – покупке многоквартирного дома и превращению здания в квартиры. Но хотя такой такие вложения обещают самую внушительную финансовую отдачу, по зубам они далеко не всем.

В частности, здание с 8 квартирами за пределами Лондона обойдется инвестору как минимум в £500,000, а в центре британской столицы цены и вовсе начинаются с £4 млн. Однако, как отмечает издание, за последние годы стоимость многоквартирных домов значительно упала, и вкладывать в такой тип недвижимости стало гораздо выгоднее, чем раньше.

Самые доходные города Великобритании для вложений в недвижимость

Если вы хотите получать максимальные доходы от сдачи жилья в аренду, в Великобритании нет более привлекательного региона, чем северо-запад Англии. В Манчестере, возглавляющем рейтинг доходности, проживает на 60 % больше молодых профессионалов 25-29 лет, которые охотнее всего снимают жильё, чем где-либо в Великобритании. А сразу идущий за ним Ливерпуль может похвастаться внушительным количеством студентов – чуть ли не самой желанной целевой аудиторией для потенциального лендлорда, мечтающего о стабильном и безрисковом доходе.

Manchester - 6.02%
Liverpool - 5.16%
Cardiff - 5.10%
Coventry - 5.02%
Oldham - 4.98%
Sunderland - 4.97%
Luton - 4.91%
Southend-On-Sea - 4.87%
Outer London («внешний Лондон») - 4.86%
Rochester / Medway - 4.79%

«В Лондоне самыми прибыльными будут окраина второй зоны и третья зона. А в целом в Великобритании самые доходные города – это те, где есть хороший университет, который нуждается в студенческом жилье. Если речь идёт об обычных квартирах, то я бы посоветовал вкладывать в недвижимость в города с населением от 50 тыс. человек и больше – там недвижимость растёт очень хорошо», - заключает эксперт.