"Перестройка" по-британски: особенности конвертации и перестройки жилья в городской черте
Считается, что в Великобритании самостоятельно построить что-либо в городской черте – значительно сложнее, чем в сельской местности. Но всё не так однозначно - у девелоперов есть немало возможностей "вписаться" в городской ландшафт - от точечной застройки до конвертации офисов и магазинов. Мы поговорили об этом с экспертом по строительству в компании Luxury Development & Construction Германом Кудрявцевым, чтобы узнать, как всё происходит на практике.
Как отмечал ресурс 1property.ru еще в 2013 году, с 2001 года в центре британской столицы в жилые помещения было преобразовано более трёх миллионов квадратных футов офисных площадей. В значительной степени это связано с тем, что правительство поощряет новые градостроительные проекты, а также со смягчением правил, связанных с разрешением на перепланировку/конвертацию, которое позволило девелоперам развернуть грандиозную "перестройку" в ряде районов Лондона, включая Holborn, Victoria, Vauxhall, Euston, Whitechapel и Waterloo.
Как отмечает специализированный журнал Build it, существующие правила иногда позволяют девелоперам "переквалифицировать" и преобразовывать здания в жилые объекты, не проходя через все ступени долгого и мучительного бюрократического процесса получения специального разрешения на перепланировку и строительство (planning permission).
В частности, у них появилась возможность без лишних проволочек превращать в жильё офисы, магазины и складские помещения и даже конвертировать помещения над магазинами в (максимум) две жилые квартиры. Осенью 2017 года девелоперы также получат право конвертировать в жильё некоторые здания промышленного назначения (in light industrial use).
И это выгодно по очень простой причине: так дешевле.
"Большинство собственников просто переделывают коммерческую недвижимость под жилую (residential) и на этом зарабатывают. Ведь квадратный метр жилого здания стоит дороже, чем квадратный метр коммерческого. Когда помещения переделываются в жилые, там не просто меняется статус жилья, а, как правило, еще делается перепланировка, добавляются квадратные метры. Можно получить разрешение на строительство пристройки. Чуть доработал здесь, доработал там, и в общем на проекте можно будет хорошо заработать. В результате всяких манипуляций и улучшений цена может подняться на 10-20 %", говорит Герман Кудрявцев.
Но возможности для городской "перестройки" не ограничиваются только конвертацией. В городской черте новые жилые дома, как правило, появляются на месте сноса старых, и "кандидатами" могут стать самые разные здания – от полуразрушенных построек до неиспользуемых гаражей и парковок. И даже в этом случае получение разрешения на строительство - не слишком серьёзная препона на пути у девелоперов, которые хотят заработать на таких проектах.
"Например, если речь идёт о проекте на миллион фунтов, то можно за полгода сделать разрешение на строительство, потратить на него, грубо говоря, 20 тыс. фунтов, а заработать в итоге 200 тыс.", утверждает Кудрявцев.
Однако при такой перестройке девелоперам часто приходится прибегать к нестандартным решениям. Build it рассказывает о британской паре, которая купила в Эдинбурге земельный участок с разрешением на перестройку (он использовался под парковку) и была вынуждена взять в аренду соседний участок, чтобы освободить место для строительных работ.
Герман Кудрявцев рассказал и о других важных моментах, которые приходится учитывать при конвертации и перестройке зданий.
"Во-первых, строительную площадку должен посетить специальный инженер (structure engineer) - посмотреть, сможет ли здание выдержать необходимые нагрузки. Бывает такое, что разрешение, например, получено на один этаж, а приходит инженер и говорит, что фундамент и стены просто этого не выдержат. Обычно все старые здания идут с запасом. В них легко можно достроить два этажа. Но это при условии, что ранее не была произведена никакая перепланировка, которая могла ослабить несущие конструкции. Оценку этому и должен дать специалист. Всё должно соответствовать требованиям.
"Во-вторых, ни в коем случае нельзя загораживать свет соседям. Если строится этаж или пристройка, нам нужно убедится, что мы не преградили путь солнечным лучам в соседние окна. Закроем свет, а они потом подадут в суд, выиграют, и нам придется заплатить в районе 200-300 тыс. фунтов.
"Есть еще такое понятие - traffic management. Речь идёт о том, какими машинами вы будете привозить строительные материалы, как всё это разгружать, что делать, чтобы не перекрыть какую-нибудь оживленную проезжую часть. Мы пишем размер машин, полностью замеряем дорогу, сколько нам понадобится места.
"И, наконец, у каждого девелопера в компании есть человек, который может просчитывать потенциальные риски. Это очень важный момент", объясняет он.
[maxbutton id="18" ]
Kalina Vylcheva
Редактор новостей, журналист
Trends
Европа разрешит въезд в страну полностью вакцинированным путешественникам из стран, не входящих в Евро...
Министр здравоохранения Джереми Хант пообещал, что со следующего года пациенты смогут оценивать качес
Что делать дальше? Если вы англичанин, проблема решается просто
0 Comments