Эксперты: как разработать стратегию инвестирования в buy-to-let

Как эффективно инвестировать в недвижимость с точки зрения налогообложения


По мнению Майкла Мартина из Seven Investment Management, инвестиции в меблированную недвижимость с краткосрочной арендой является наиболее эффективной формой с точки зрения налогообложения.

Инвесторы не платят налог на прирост капитала (Capital Gains Tax) при продаже недвижимости, так как получают налоговую льготу (Entrepreneur’s Relief). Однако, если они продают buy-to-let недвижимость, купленную на долгосрочной основе, они должны заплатить от 18 до 28 процентов (в зависимости от их налогового диапазона) в CGT от прибыли, полученной от продажи.

Владельцы недвижимости, сдаваемой в краткосрочную аренду, также могут компенсировать свои расходы за счет налогов. В то время как облегчение по ипотеке на buy-to-let ограничено в 20 процентов, и вы не можете компенсировать расходы, такие как оплата за ремонт или мебель, при краткосрочных арендах, инвесторы могут эффективно получить эти деньги обратно.

Крайне важно, что доход от краткосрочной аренды подлежит пенсионному обеспечению, в то время как доход от buy-to-let  - нет. "Если вы получаете £10,000 дохода от краткосрочной аренды, и вы, к примеру, являетесь налогоплательщиком 40 процентов, вы можете заплатить эти деньги в свою пенсию и получить свои 40 процентов налога обратно. Это очень эффективно с точки зрения налогообложения", сказал г-н Мартин, владелец недвижимости для краткосрочной аренды в Эдинбурге.


Риски при краткосрочной аренде 

Недвижимость с краткосрочной арендой несет свои риски. Она чаще бывает незаселенной - особенно в это время, когда ограничения мешают людям путешествовать.

Однако, с точки зрения инвестора, иметь пустующую недвижимость может быть менее проблематично, чем иметь недвижимость с тенантом, который становится не в состоянии платить арендную плату, сказал г-н Мартин. В настоящее время в Англии и Уэльсе существует шестимесячный срок уведомления о выселении в целях защиты тенантов пострадавших от пандемии.

Тем не менее, многие льготы в значительной степени зависят от налоговой политики, которая может легко измениться, а существующие правила были введены еще до того, как появился веб-сайт Airbnb с краткосрочной сдачей в аренду.

"Вопрос в том, если правила налогообложения станут такими же, как и для "buy-to-let", захотите ли вы владеть недвижимостью с краткосрочной арендой", - сказал мистер Мартин.


Как быстро вернуть деньги

Прибыль от buy-to-let может быть довольно медленным бизнесом. Спенсер Фортаг, из агентства по недвижимости Dockside Property Services, рассказал: "Примерное правило: если вы вносите 25% депозита и не рефинансируете, то через семь лет вы получите доход на вложенный капитал".

Более нетерпеливые инвесторы могут выбрать вместо этого популярную стратегию покупки, реконструкции и рефинансирования (известную как BRR - Buy, Refurbish, Refinance), которая может принести прибыль на инвестированный капитал всего через шесть месяцев.

"Скажем, у вас есть улица, где дома обычно продаются за £65,000". И если вы сможете найти недвижимость, которая нуждается в реконструкции, или она продается по завещанию, то возможно вы сможете купить ее за £40,000", - сказал г-н Фортаг.

"Вы потратите от £10,000 до £15,000 на ремонт, добавите стоимость, рефинансируете через полгода, и она будет оценена в £65,000 фунтов стерлингов, а вы получите 75% от этой суммы обратно, и покроете свои расходы". 

Лучше инвестировать в районе, который вы хорошо знаете, добавил он. Если вы покупаете недвижимость за городом в погоне за высокой доходностью, "очень легко попасть в ловушку и купить ужасную недвижимость, которую придется сдавать в аренду".

Однако, на практике, поиск таких объектов недвижимости становится все более и более трудным.

Макс Армстронг из компании North East Property Investment, специалист по покупке и аренде недвижимости, сказал, что ключом к рефинансированию является способность доказать, что у вас есть добавленная стоимость. Для кредиторов будут приняты во внимание такие факторы, как возможность взимать более высокую арендную плату, больше, чем было оплачено за недвижимость ранее.


Арендная плата растет за пределами Лондона

Region
September 2020 average rent
Year-on-year % change

Greater London
£1,817
-2.9%

South East
£1,093
1.3%

South West
£880
4.2%

East of England
£986
1.7%

Midlands
£715
2%

North
£725
4.1%

Scotland
£689
1.2%

Wales
£675
-0.1%

Great Britain
£1,026
0%

GB excl London
£828
1.2%


Источник: The Telegraph


Как повысить доходность с помощью HMO (House in Multiple Occupation)

Дома HMO - это хорошо проторенный путь к повышению доходности.

Стефани Тейлор из HMO Heaven, управляющая 100 комнатами в Newport, Wales, предложила пример того, как таким образом можно заработать деньги. Локальная пятикомнатная недвижимость HMO стоит около £170,000. Для покупки вам понадобится депозит в размере £42,500, плюс налог на сделку в размере £5,100 (к крайнему сроку уплаты налога на сделку, установленному в Уэльсе 31 марта 2021 г., он не изменится).

Затем предусмотрите в бюджете £30,000 на ремонт и переоборудование. Добавление ванных комнат является особенно эффективным способом увеличения стоимости, сказала она. Стоимость примерно будет от £3,000 до £5,000 фунтов стерлингов за установку и это добавит от £50 до £100 к ежемесячной арендной плате за каждую комнату, сказала она. Комнату с ванной комнатой легче сдать, что сокращает периоды незаселенности. 

По мнению Стефани, хорошие комнаты с хорошим менеджментом в Ньюпорте принесут около £400 в месяц или £450, если у них есть ванные комнаты. В пятикомнатной квартире это будет означать общий ежемесячный доход от аренды в размере £2,250. По данным агентов недвижимости Hamptons International, средняя арендная плата за "обычную" buy-to-let недвижимость в Уэльсе в сентябре составляла £675.

Но есть и дополнительные расходы с HMO. Расходы на коммунальные услуги по 100 фунтов стерлингов с каждого тенанта в месяц. После вычета ваших ипотечных выплат, ваш ежемесячный доход от аренды пятикомнатного жилья составит около £1,000 фунтов стерлингов в месяц, сказала мисс Тейлор.

Самый простой способ повышения дохода это купить HMO с большим количеством спален, но это потребует больше времени для управления.

"Коронавирус не снизил спрос на коммунальное проживание, - добавила она. Обычно в HMO вакансия составляет не более 1 процента. Когда в марте этого года случился локдаун, и жильцы расторгли свои контракты, их доля подскочила до 20 процентов. Но с мая рынок восстановился. Теперь у нас только три пустых комнаты из ста".


0 Comments

You must be logged in to post comments.

Expert advice

Хорошее резюме может построить, или разрушить вашу карьеру. Это первое, что узнает о вас работодатель

Великобритания "упала в глазах" экспатов, опустившись на целых 29 позиций в рейтинге лучших стран для имм...

Согласно последнему рейтингу богатейших людей планеты, который составляется журналом Forbes, количество
Our website uses cookies to improve your experience. We'll assume you're ok with this, but you can opt-out if you wish. Read more
Accept